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Legislação Urbana - O que é ? Para que serve ?

terça, 30 de maio de 2023

Legislação Urbana - O que é ? Para que serve ?

Por que é importante planejar e ordenar o desenvolvimento da cidade? 

A urbanização é um fenômeno mundial e a maior parte da população já vive nas cidades. Quando a cidade cresce de forma desordenada, surgem problemas como congestionamentos, falta de saneamento, poluição. Por isso é necessário planejar e organizar sua ocupação do território.

 

Ao planejar a ocupação desse território, a Prefeitura define o que é mais adequado para cada área da cidade, levando em conta a infraestrutura existente, a infraestrutura desejada, as restrições ambientais e o ambiente cultural. São consideradas as características e as necessidades de cada parte da cidade, tudo para garantir a adequada utilização do solo, o desenvolvimento social e econômico, a proteção do meio ambiente e a melhoria da qualidade de vida da população!

E a Prefeitura define as condições de ocupação do território através da legislação urbana.

 

Construindo uma cidade cada vez melhor 

Em primeiro lugar, temos o Plano Diretor, que é o instrumento básico da política urbana de desenvolvimento do município. Sua principal função é orientar o poder público e a iniciativa privada na construção dos espaços e na oferta de serviços públicos essenciais, visando garantir melhores condições de vida para todos.

 

Já a Lei de Uso e Ocupação do Solo (LUOS) detalha as diretrizes do Plano Diretor e define as normas gerais para a utilização e ocupação do solo urbano, com o objetivo maior de garantir o desenvolvimento da cidade de forma equilibrada e sustentável. É esta lei que define onde e como a cidade pode ser adensada, quais os tipos de uso são permitidos em cada área etc.

 

E temos ainda o Código de Obras, que é o instrumento que permite ao município controlar e fiscalizar adequadamente o espaço construído e seu entorno. É no Código de Obras que estão definidos os conceitos e normas técnicas que garantem a salubridade, a segurança, o conforto ambiental e a acessibilidade das edificações. Nele também constam os procedimentos para a aprovação de projetos e o licenciamento de obras no município.

 

Limites e Restrição à ocupação urbana 

Nem todas as áreas da cidade podem ser ocupadas da mesma forma. Algumas possuem restrições de ocupação em função da natureza ou sensibilidade ambiental.

Áreas como encostas, que correm risco de deslizamento, ou as beiras dos rios, que costumam ficar alagadas, não são propícias à ocupação humana. Quando a prefeitura restringe o uso dessas áreas, está na verdade zelando pela segurança da população e protegendo os ecossistemas naturais.

 

Além das áreas de restrição à ocupação, a cidade é dividida em Áreas ou Zonas, para as quais são definidos os parâmetros de uso e intensidade de ocupação do solo, ou os índices urbanísticos, que nada mais são do que um conjunto de regras que devem ser aplicadas às construções com o objetivo de controlar o padrão de ocupação do solo na cidade.

 

Isso significa orientar a forma das edificações e sua integração ao tecido urbano e controlar a quantidade de pessoas e o total de área construída em cada área da cidade.

 

E como isso me afeta? Ou, se o terreno é meu, por que não posso construir o que quero?

Temos que lembrar que a cidade é feita por um conjunto de edificações, atividades e pessoas. Esse conjunto deve manter harmonia entre si, para evitar transtornos para a população. Assim, não é possível que uma atividade industrial potencialmente poluente esteja ao lado de uma residência, por exemplo. Também devemos lembrar que questões como ventilação e insolação, que tornam a cidade e as construções mais saudáveis, são responsabilidade de todos. Por isso a existência dos tais índices urbanísticos.

 

Os índices definidos na LUOS dizem respeito ao Coeficiente de Aproveitamento do Terreno (CAT); Taxa de Ocupação (TO); Taxa de Permeabilidade (TP); Afastamento Frontal (AF); além da Testada mínima e Área mínima de lote, para os parcelamentos de solo.

Já o Código de Obras traz parâmetros referentes a edificação, como área mínima dos cômodos, acessibilidade e iluminação e ventilação (relacionados à salubridade da edificação).

 

Por isso, antes de construir, reformar ou ampliar sua edificação procure a GEMA 307 para te auxiliar, junto à prefeitura, sobre todas as métricas necessárias para a realização do seu sonho!

 

Fabiana Loiola 

Arquiteta e Urbanista